外媒報道，本港樓市疲弱，開始對銀行業帶來衝擊。商廈、商場及其他物業的平均價格已較2018年高位下挫逾40%，侵蝕許多銀行貸款的抵押品價值。隨愈來愈多業主及開發商陷入現金流困難，違約率也上升。雖然銀行一直不願意蝕本沽售相關商業物業，不過情況正在改變。

外媒引述高力數據國際顯示，去年本港340億元商業地產成交中，近40%屬不良銷售或資本損失的成交，即業主包括銀行，以低於最初支付的價格出售資產。比起2023年，此類交易佔總交易量的21%，數據涵蓋的成交至少達1億元。

美聯麥世強指，銀行意識到，如果他們不出售商業地產，其價值就會愈來愈低。他們不得不蝕本出售，因為目前市場就是如此。

報道指，大部分本港銀行對香港地產行業都有相當大的曝險，然而即使經濟進一步低迷，仍不太可能對資本充足的銀行業構成系統性問題。惟報道引述研究公司CreditSights信貸分析師Karen Wu指，銀行在商業地產投資組合面對的壓力正加大，投資者也愈來愈擔心不良貸款增加。

她指，本港銀行之前由內地樓市低迷所造成的打擊中恢復，不過現時香港商業地產領域可能出現更大問題，問題主要出現在中小型開發商。

外媒去年11月底發布的報告顯示，本港寫字樓空置率上升及租金下跌，正威脅本港5大銀行800億美元商業地產貸款的質素。這些銀行包括恒生(00011)、滙豐(00005)、東亞(00023)、中銀香港(02388)及渣打(02888)，其發放的貸款佔香港房地產開發及投資貸款總額約40%。

有銀行已經接管陷入困境的借款人資產。報道根據土地註冊處記錄及知情人士指，集友銀行旗下一家公司，本月較早時以12.98億港元市值，收購上環一幢商廈，該幢商廈從集友銀行獲得逾15億港元抵押貸款。

美聯商業表示，金鐘力寶中心第二座中層05室，建築面積約1930方呎，意向呎租約39元，每月租金約7.5萬元。單位景觀開揚，提供全寫字樓裝修，目前為交吉狀態，可即租即用。

該行指出，單位現為4房間隔，包括會議室及儲物室等，適合多個行業發展業務。大廈設有12部載客升降機及1部消防升降機，方便快速來往各樓層，亦設有停車場及上落客位，方便車輛出入。

大廈租戶包括各國駐港總領事館、基金公司及投資公司等，商業氣息濃厚，為提升企業形象不二之選。

利嘉閣(工商舖)地產表示，土瓜灣聯發大廈低層全層，建築面積約5000方呎，業主意向售價約2300萬元，呎價約4600元，以交吉形式出售。

該行指出，物業空間寬敞，可靈活運用及可塑性高，適合製造、倉儲等不同行業進駐；大廈鄰近港鐵土瓜灣站，附近有多條巴士及小巴路線往來各區，出入極為方便；加上物業周邊設施配套完善，附近設有多家食肆、超市和銀行等，生活配套一應俱全。

美聯工商表示，九龍灣第一集團中心地下2號舖，建築總面積約2382方呎，業主意向租金約11.9萬元，呎租約50元。

該行指出，是次地舖內有來去水及三相電，可短租，租金可商議。物業位處東九龍商業核心區中央地帶，商貿氣氛濃厚，毗鄰港鐵九龍灣站，附近亦設有多條巴士及小巴專線前往全港各區。

據悉，第一集團中心地下1號商舖，在去年年初獲中資電動車品牌租用，是次物業自身條件優厚，業主叫租低於市價，具吸引力。

利嘉閣(工商舖)地產表示，西環卑路乍街5至5H號南雄大廈地下5F的3號舖位連閣樓，建築面積合共約860方呎，業主意向售價約1500萬元，呎價約17442元。

該行指出，上述舖位門闊約14呎，舖深約27呎，並配備60A三相電、來去水及洗手間等設施，且可合併或分間出租。他又指，物業位處區內主要街道，且被多個屋苑包圍，人流暢旺，徒步至港鐵香港大學站僅需1分鐘，交通便捷。

港鐵東涌綫延線預計於2029年落成通車，屆時將增設東涌西站，部分發展商部署拓展區內項目。有財團就位於東涌西滿東邨以西的一幅住宅地，申請放寬興建密度作分層住宅發展，提供1,783伙。

上述地盤佔地約363,916方呎，涉及東涌丈量約份第1約103號等多個地段，現劃為住宅丙類2地帶，申請人提出改劃為住宅乙類用途，地積比率由原先1倍，提高至2.32倍，於1至3層平台之上，興建9幢6至22層高的分層住宅，另設1層地庫停車場，住宅樓面約764,226方呎，平均每伙面積約428方呎。項目亦設約78,525方呎非住宅面積，作商業及會所等用途。

申請人指出，該地點鄰近將來港鐵東涌西站，改劃後與周邊現有及已規劃的高密度公屋發展密度相容，有助滿足香港對私人住宅的需求，平衡區內公私營房屋比例。

美國聯儲局於上月再度減息，是去年内第3次減息，為大型企業擴充業務增添信心，上月本港商廈租賃樓面增幅顯著。據中原(工商舖)最新統計，2024年12月商廈市場錄得約336宗租務成交，涉及樓面面積共逾131.35萬方呎，較去年同期分別減少約0.88%及上升約21.7%；而港島區整體空置率輕微改善，惟九龍區則見上升。

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，據該公司資料，上月商廈市場租賃成交量及租用樓面，按月年分別減少約25.7%及增加約13.1%，反映上月份大手租務較多，個別大型企業亦加快落實租用安排。其中，有市場消息指，金鐘太古廣場1座兩層高層合共涉及樓面約4.5萬方呎，以每方呎約90元租出，月租逾400萬港元，為近期核心區商廈大手租務，新租客為台灣凱基銀行，成為該銀行首間海外分行。

至於甲廈空置率方面，去年12月港島區整體空置率錄得約12.58%，按月下降約0.1個百分點，而與去年同期約11.71%相比，則上升約0.87個百分點。個別核心區錄得顯著改善，其中，銅鑼灣上月錄得空置率約8.57%，按月及按年分別下跌約0.22及約0.68個百分點；而金鐘區空置率按年改善幅度亦較大，減幅錄得約0.48百分點。

至於。九龍區空置率則有待觀察，上月該區整體空置率約13.8%，按月及按年分別增加約0.13及約0.66個百分點。尖沙咀空置率最新錄得約8.75%，按月升約0.42個百分點。九龍東表現較差，其中，觀塘錄得約11.6%，按月微跌約0.19個百分點，惟按年仍多約1.54個百分點；而九龍灣空置率亦維持於25.2%的高水位，按年多約3.97個百分點。

陳認為，政府的「總部經濟」政策已開始見效，近月外資公司來港設立總部及分部等租賃個案明顯增加，加上受惠於息口多次下調，以及美國特朗普正式上任，對華政策亦有所確定等利好因素，相信不少企業即將會落實業務發展，對本地寫字樓租務市場有正面幫助，預料短期內租務市場會平穩發展。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2024年舖位交投量減少，全年舖位註冊宗數錄約933宗，按年減少約8.7%；而去年12月商舖註冊宗數約108宗，創去年單月新高，按月上升約25.6%，註冊金額錄約21.95億港元，按月也顯著上升約91.2%。

該行續指出，去年舖位交投量雖下跌，但註冊金額則錄約169.6億元，按年上升約5.8%。註冊金額上升主因是2024年逾億元商舖成交所涉及的總金額，比2023年高出約97.2%；其中，荃灣青山公路荃灣段398號愉景新城基座商場及停車場以40.2億元沽出，令舖位註冊金額大幅上升。

美聯旺舖首席營業董事江靜明表示，雖然全年舖位交投量減少，但在各項惠港措施下，舖位交投量於第4季開始回暖。去年12月市場錄得3宗逾億元舖位註冊成交，買家均為華潤隆地。早前該集團合共以約10.35億元購入5個房協住宅項目的基座商場，其中，土瓜灣欣榮花園商場、長沙灣喜薈及喜韻的基座商場成交價，分別約為6.26億元、1.82億元及1.19億元。其實在過去一年市場上有不少民生區商場舖位成交，不少實力投資者看準民生區商場出租率高，可提供更穩定的租金回報，故現時「低水」買入。

江又補充，2024年舖位租賃成交共錄約2,661宗，按年減少約12.1%，相信是受到旅客消費降級、北上消費及網購普及化等因素影響，令商戶擴充版圖意欲及信心減少。不過，不少中資及外資品牌趁舖位租金回調時於本港插旗，甚至快速擴充。

事實上，網上銷售平台和實體店可以相輔相成，為顧客提供更好的購物及享受服務的體驗。上月長橋證券承租尖沙咀彌敦道26號地庫至一樓3號舖，面積約為8,500呎，作為在港首間實體店。富途證券亦於去年先後承租旺角亞皆老街67至69號地舖及羅素街59號巨舖，相信該類互聯網證券行趁舖位租金回調時，由線上轉攻線下開設實體店。

各項惠港措施吸引各地旅客來港旅遊，訪港旅客人次明顯增加，但對零售業、旅遊業及經濟的復甦的效果仍需要一段時間才能顯現，相信可以提升投資者及商戶的信心，促進投資及租務活動。

本港甲級商廈租金持續下跌，有代理行報告指出，去年12月甲廈租金報約47.2元，按月再跌約0.5%，已連挫逾兩年半；空置率回升約0.1個百分點至約13.2%。

上月負吸納量4.4萬呎

仲量聯行昨發表《香港地產市場觀察》顯示，上月整體甲級寫字樓租賃市場淨吸納量出現負數，涉及樓面面積約44,600方呎，主因缺乏大型租賃成交。去年佔約98.3%的甲級寫字樓淨吸納量來自中環、灣仔/銅鑼灣、香港東、尖沙咀及九龍東5個主要分區市場。

去年底港島東及九龍東的空置率分別上升至約12.4%及約18.6%，按月漲約0.2個百分點及0.1個百分點。中環空置率維持在11.6%。仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷稱，去年寫字樓租賃需求集中於5大商業區，原因之一是主要商業區的整體甲級寫字樓租金已較2019年的高峰期下跌約40%，加上商業區近年有多幢新商廈落成，無論樓宇規格、質素及每層樓面面積，都較以前進步，對目前注重成本及希望提升辦公空間的租客均具吸引力。

該公司研究部資深董事鍾楚如補充，去年12月中環及九龍東商廈租金持續下跌，分別下調約0.4%及約0.8%。此外，灣仔/銅鑼灣及港島東的租金分別下跌約0.5%及約0.8%。由於今年仍不乏寫字樓新供應，料租金及空置率會受壓。另外，新世界發展(00017)持有的元朗溱柏地下7個舖位及21個車位，以約9,000萬元登記沽出。